7月13日，国务院发布并正式批准《扩大消费“十五五”规划》，其中明确将住房划为“大宗耐用商品消费”的第一位。这一新定位引发了社会各界的普遍关注。住房如何从“投资品”转变为“耐用消费品”？这一调整如何与“房住不炒”政策相联系？普通民众会因此受到哪些实际影响？记者就此采访了多位业内专家，普遍看法是，此举标志着“房住不炒”迈入新阶段，同时也是中国房地产市场成熟的体现。
扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波
重新定位：住房回归“住”的本质
长期以来，公众普遍将住房视为投资品。此次国务院将其纳入“大宗耐用消费品”系列，为住房的定位带来了重大改变。南京大学城市与不动产研究中心主任高波认为，这一变化与“房住不炒”的政策方向一脉相承，是经过多年调控后市场观点的集中体现。
“‘房住不炒’提出已有十余年历史，经过这些年市场调控和自身调整，房地产的投机性质被大大削弱。”高波指出，将住房定义为大宗耐用消费品，并非贬低其地位——据统计，住房在居民消费中的占比高达30%左右，其重要性不可忽视——而是引导社会重新认识住房的根本属性：首先用于居住，其次才可能具备投资功能。
南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华在接受采访时也表示，过去房地产兼具“消费属性”与“投资属性”，两者相互影响。过去多年“只涨不跌”的市场预期，导致投资属性被过度放大，消费属性反而被忽视。如今市场持续调整，房价涨跌已成常态，房地产正逐步回归商品属性的正常价格逻辑。
吴翔华补充道，定义房地产为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值量大、使用周期长的特点。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是强调当前阶段，其消费属性应处于更重要的位置。”
住房“国补”或成常态
有观点认为，住房归入大宗耐用消费品后，将与汽车、家电等同等待遇，即“房子和冰箱、汽车属于一类”。对此，高波表示不能简单类比。他认为，汽车非必需品，可以选择不开或不租；但住房是刚性需求，买不起也必须租得起。住房既是“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会意义和生活属性远高于普通商品。
吴翔华看来，过去抑制投机、防止房价过快上涨是政策重点，如今，通过明确消费属性，政策方向或转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”将成为常态。一方面提供消费金融支持，如贷款政策、利率优惠等；另一方面，类似家电、汽车领域的补贴和换新机制，未来也可能在住房领域实施。
事实上，南京、苏州、扬州等城市已推出“房票”政策、购房贴息、人才购房补贴等，成为房地产市场的基本操作。南京部分区域今年5月成交份额中，高达90%为人才房消费，可见补贴政策对消化存量房产起到积极作用，受到开发商和购房者欢迎。
存量运营：中国房地产走向成熟
吴翔华还指出，承认房地产是“大宗耐用消费品”，也是在承认一个现实——中国房地产市场正走向成熟，标志是从增量开发转向存量运营。
“国际上成熟的市场，如欧美发达国家，二手房交易占比普遍达80%左右，新房仅作补充。中国正逐步向这个结构靠拢。”他认为这并非“退步”，而是市场发展的必然。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和老旧房产改造依然充满活力，买入、改造、转售等方式仍能获得可观的收益。中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活等领域，也存在巨大空间。
高波认为，将住房纳入大宗耐用消费品更深层的政策意图在于“扩大内需、扩大消费需求”。当前宏观经济政策重点在于扩大内需，而住房消费占居民消费比例极高，自然成为重要抓手。在促进消费方面，其他领域的政策工具将在住房领域应用，如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率支持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策的目标不只是“卖房子”，更重要的是“提升住房消费质量”，推动住房消费从“有房住”向“住好房”升级。
刚需回归居住，改善按需置换
将住房纳入“大宗耐用消费品”，对普通购房者意味着什么？首先，购房门槛将逐步降低，置换、贷款、公积金使用将更加宽松。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“因城施策”的灵活性有望继续提升，未来或放松带押过户、房产与户籍限制等门槛，甚至解决历史遗留问题，如公房交易、双产证住房交易等。
对于改善置换家庭来说，新定义意味着未来置换需遵循居住品质升级原则，即“卖一套买一套”，不应趁机增加房产持有量。因为投机空间已基本关闭，需降低房产在家庭资产中的占比，转向基金、国债、实业等多元化配置。
关于当前房地产市场是否已“见底”，高波给出审慎而积极的判断。他认为，虽然还不能断言已完全见底，但“见底的迹象已相当明显”，与几年前相比，市场正逐步进入筑底回升阶段。
这一判断也解释了为何适时将住房定义为大宗耐用消费品——十年前强调“房住不炒”，主要目的是防止房价快速上涨、刺破泡沫；如今市场处于相对低位，政策重心自然转向“稳定市场、促进合理回升”。
归根到底，定位调整是为了适应市场周期变化的需要。
校对 王菲
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